양도세 계산기 및 신고기한 1분 정리!

양도세

1. 양도세란?

양도세란 개인이 토지나 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세 대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다. 과세 대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생한 이익(소득)에 대하여 일시에 양도 시점에 과세하게 되며 부동산 등의 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 과세하지 않습니다.

 

2. 신고 기한

- 부담부증여 시 예정신고 기한 : 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월
- 만약 신고 납부 기한이 토요일이나 일요일, 공휴일, 근로자의 날인 경우에는 그날의 다음 날을 기한으로 합니다.

 

3. 양도소득세 필요경비

1) 인정 부분

➀ 취득세 : 세금 증명을 위한 영수증이 필요하며 분실 시 행정복지센터나 지방세 납부내역으로 재발급받아 활용하시면 됩니다.

➁ 등기 비용 : 취득세, 법무사 및 공인중개사 부동산 중개수수료, 소유권 확보 소송비용 등 등기를 위한 모든 제반 비용 해당

➂ 자산 양도를 위한 지출 비용 : 매각 광고비, 계약서 및 양도소득세 신고서 작성 비용, 소개비 등

➃ 자본적 지출

자본적 지출액은 자산의 내용연수를 연장하거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며 2016년 2월 17일 이후 지출분에 대해서는 현금영수증, 신용카드 영수증, 세금계산서, 계산서 등 법정 증빙을 수취, 보관하거나 실제 지출 사실이 금융거래 증명 서류에 의하여 확인되는 경우에 인정됩니다.

 

- 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
- 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 및 빌딩 등의 피난 시설 등의 설치
- 재해 등으로 인하여 건물, 기계, 설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용 가치가 없는 것의 복구
- 재개발 부담금, 재건축 부담금 : 개발이익 환수에 관한 법률에 따른 개발부담금 또는 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축 부담금을 말하며 개발부담금 또는 재건축 부담금의 납부의 무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 금액을 말함
- 자산 가치 증가 등 수선비 : 자산의 내용연수를 증가시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 및 기타 개량, 확장, 증설 등 위와 유사한 성질의 것

 

2) 불인정 부분

➀ 매물 관련 대출금 이자

➁ 경매 취득 시 세입자 명도비용, 매매계약 해지로 인한 위약금, 각종 소모성 경비(형광등 교체비 등)

➂ 임차인 퇴거 보상 비용(이사 비용 등), 외벽 도색 비용, 장기 할부 조건 연체이자

➃ 인테리어 비용(수익적 지출)

고정자산을 취득한 후 자산과 관련하여 발생한 지출로서 당해 고정자산의 원상을 회복하거나 능률 유지를 위하나 지출을 말함. 예를 들어 도배나 장판 비용 및 방수공사, 싱크대, 화장실, 페인트 방수공사, 싱크대 및 주방가구 구입비, 보일러 수리비 등이 해당합니다.

● 양도소득세 계산기 - 양도세 계산기

1. 실지 거래액에 의한 세액계산

2007년부터 양도소득세를 계산할 때 부동산을 사고팔면서 얻은 실제 이익(실제 양도차익)을 기준으로 하는 양도소득세 실지 거래가 과세 제도가 전면적으로 시행됨에 따라 실제 증빙에 의한 실지 거래액으로 양도세를 계산하여 신고 납부해야 합니다. 실지 양도가액은 양도자와 양수자 간의 실제 거래한 가액을 말하며 실지 취득가액은 양도 자산의 취득에 든 실지 거래액을 말합니다.

 

1) 양도소득 기본공제 : 양도자 1인당 연간 250만 원을 공제

2) 부동산 양도소득세 산출 세액

- 양도차익 = 실지 양도가액 - 실지 취득가액 - 기타 필요경비
- 양도소득 금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제
- 양도소득 과세표준 = 양도소득 금액 - 양도소득 기본공제
- 양도소득세 산출 세액 = 과세표준 X 양도소득세율

 

3) 기본세율

2. 장기보유특별공제

3. 양도소득세 계산기 적용

1) 12억 원 이하 : 취득가액 5억 원(취득일 2016년 12월 1일), 양도가액 7억 원(양도 일자 2023년 12월 1일), 필요경비 1,000만 원일 경우

양도세 계산기에 입력하면 위와 같이 12억 원 이하 1주택 2년 이상 보유로 비과세가 적용되어 세금은 발생하지 않습니다.

 

2) 12억 원 이상 : 취득일, 양도일 동일, 취득가액 8억 원, 양도가액 13억 원의 경우

양도차익 5억 원에 대한 세금은 위와 같이 과세 대상 차익 12억 원을 기준으로 계산되고 장기보유특별공제 적용(7년 공제율 14%)하고 여기에 양도자 1인당 공제금액 250만 원을 적용하여 과세표준을 산출합니다. 산출된 과세표준에 양도소득세율(5,000만 원 이하 15%, 누진 공제액 126만 원)을 적용하면 세금이 발생하고 여기에 지방 소득세(양도소득세의 10%)를 더하면 최종 납부세액이 산출됩니다.

 

하단에 양도소득세 계산기 첨부를 해놓았으니 활용하시길 바라며, 이상으로 양도세 계산기 및 신고 기한에 대해 포스팅을 마칩니다. 끝까지 열람 해 주셔서 감사합니다.

 

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