전매제한이란? 전매제한 및 분양권, 투기과열지구 총 정리!

전매제한

 

 

분양권 전매

 

1. 전매란?

전매란 구입한 부동산을 단기적 이익을 목적으로 하여 다시 파는 것을 말합니다. 특히 신규 주택을 분양받은 자가 해당 지위를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것을 분양권 전매하고 하며 주택에 입주하기 전 실제 물건이 아닌 입주권을 권리 형태로 이름을 바꾸어 제3자에게 되파는 행위를 말합니다. 일반적으로 전매는 부동산 인기 지역이거나 부동산 경기가 호황일 때 많이 일어나며 전매가 지속되면 기수요가 발생하여 투기가 일어나기 때문에 부동산 시장의 과열을 막기 위한 목적으로 분양권 전매제한 등의 규제가 지속해서 시행되고 있습니다.

 

2. 전매제한 제도

전매제한은 투기 목적으로 주택을 구입하는 수요를 차단하기 위해 주택법에 따라 새로이 건설, 공급되는 주택이나 그 주택의 입주자로 선정된 지위를 일정 기간 동안 되팔 수 없도록 제한하는 제도를 말합니다.

 

 

3. 분양권 전매제한

분양권 전매는 주택을 분양받은 사람이 그 지위를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것으로 청약예금이나 청약부금, 청약저축 등 주택청약통장 가입자에게 우선 공급한 분양 아파트의 입주권을 분양권 또는 당첨권이라 하는데 이것을 아파트에 입주하기 전에 실제 물건이 아닌 권리 형태로 제3자에게 되파는 것이 전매이며 법적 용어가 아니라 입주자로 선정된 지위 명의변경에 해당하며 주택을 분양받은 사람이 그 지위를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것을 뜻합니다.

 

분양권 전매제한은 주택을 분양받은 뒤 일정 기간 동안 다른 사람에게 팔지 못하게 하는 규제 제도를 말합니다. 주택법 제41조의 2에 의거 분양권 전매제한에 해당하는 경우 분양에 당첨되어 입주자로 선정된 자는 10년 이내의 범위에서 주택마다 정해진 전매제한 기간이 지나기 전에는 해당 주택 또는 그 지위를 매매, 증여 또는 그 밖의 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 할 수 없습니다. 단, 상속의 경우는 제외되며 투기과열지구, 조정대상지역, 분양권 상한제 적용주택 등에 적용되며 공공택지, 수도권 및 광역시 해당 여부 등에 따라 구체적인 전매제한 기간이 규정됩니다.

 

 

4. 투기과열지구 전매제한

1) 개요

주택 가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높고 청약 경쟁률, 주택 가격, 주택보급률, 주택 공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려할 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 우려되는 지역으로서 주택법 시행규칙에서 정하는 기준을 충족하는 지역을 말합니다. 국토교통부 장관 또는 시도지사는 주택 가격의 안정을 위해 필요한 경우 해당 지역을 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 투기과열지구로 지정하고 지정된 지역 안에서는 전매제한, 입주자 선정 시 가점제 등이 적용됩니다.

 

 

2) 전매제한

국토교통부는 지난해 6월 지방을 시작으로 인천, 경기도 일대 규제를 풀었으며 서울 25개 구 전체와 경기도 과천, 하남, 광명, 성남(분당, 수정구) 등이 투기과열지구, 조정대상지역으로 남아 있었습니다. 정부는 부동산 규제를 대폭 완화하고자 주택시장 경착륙을 막고 거래 활성화를 이끌겠다는 취지로 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파구)와 용산구 등 4곳을 제외한 나머지 지역 규제를 해제하기로 하였습니다. 정부가 이번에 규제지역을 해제한 것은 대부분 지역에서 더 이상 투기 수요가 몰리거나 집값이 급등할 가능성이 낮다고 판단하였기 때문입니다.

 

실제 한국부동산원에 따르면 지난해 서울 아파트 매매가는 7.2% 하락하였고 노원구 하락 폭이 12.01%로 가장 컸습니다.

이어서 도봉구는 11.8%, 성북구 10.27%도 10% 넘게 하락하였고 경기도에서는 광명시 아파트값이 15.41% 떨어졌습니다. 거래량도 감소하여 서울 아파트 거래량은 지난해 10월 기준 900건 안팎에 그쳐 월간 기준 역대 최저치를 기록하였고 서울 강남 3구와 용산구는 상대적으로 하락 폭이 크지 않아 규제지역을 유지하는 것으로 보이며 지난해 강남구와 서초구 아파트값은 각각 4.28%, 2.41% 떨어졌고 용산구는 4.72% 수준입니다.

 

 

규제지역이 본격적으로 도입된 시기는 전 정부 초기인 2017년 8·2 대책 때이며 당시 정부는 서울 전역을 투기과열지구로 묶었고 강남권 등 11개 구는 투기지역으로 지정하였습니다. 규제지역에서 해제되면 50%인 주택담보대출비율 LTV 규제가 70%로 완화되며 이와 함께 정부는 분양가 12억 원이 넘는 청약 당첨자로 중도금 대출을 받을 수 있도록 하였습니다. 국토부는 주택도시보증공사 HUG와 협의하여 중도금 대출 보증이 가능한 분양가 상한 기준(12억 원)을 폐지하기로 하였고 중도금 대출 보증 인당 한도(5억 원)도 사라집니다.

 

전매제한 기간도 대폭 줄어들게 되었습니다. 수도권은 기존 최대 10년에서 3년으로 지방은 최대 4년에서 1년으로 바뀌게 됩니다. 수도권은 분양가 상한제 적용 공공택지나 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월을 적용받게 되며 이에 따라 과밀억제권역에 위치한 서울 강동구에 있는 xx 주공 아파트의 경우 분양권 전매제한 기간은 기존 8년에서 1년으로 줄어들게 되며 입주 예정일은 2025년 1월로 입주 전에도 분양권을 팔 수 있게 됩니다.

 

이상으로 전매제한 및 분양권, 투기과열지구에 대해 포스팅을 마칩니다. 끝까지 열람 해 주셔서 감사합니다.