전세권 설정등기 및 해지 방법 1분 정리!

전세권 설정등기

1. 전세권이란?

전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도를 좇아 사용, 수익하며 그 부동산 전부에 대해 후순위 권리자나 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말합니다. 전세권자는 전세금 반환을 위해 목적 부동산에 대해 경매권과 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 전세권자는 목적이 되는 물건의 상태를 유지하고 관리해야 하며 전세권에 대한 침해가 생긴 경우 반환청구권, 방해제거청구권, 방해예방청구권을 행사할 수 있습니다.

 

전세권은 타인의 부동산에 대한 권리이며 토지와 건물이 전세권의 목적이 되지만 농경지는 전세권의 목적으로 할 수 없습니다. 전세권 설정 계약과 등기에 의해 전세권이 성립하며 전세금의 지급은 전세권의 성립하기 위한 요소로 전세금의 지급이 반드시 현실적으로 수수되어야 하는 것은 아니며, 기존의 채권으로 전세금의 지급에 갈음할 수도 있으며 목적물의 인도는 전세권의 성립요건이 아닙니다.

2. 전세권 설정

임대인과 임차인이 임대차 계약에서 당사자 간 합의에 따라 전세권을 설정하기로 계약을 체결하는 것은 반드시 등기해야만 효력이 발생합니다. 또한, 임차인은 임대인의 동의 없이 강제로 전세권을 설정할 수 없으며 임차인의 입장에서 전세권 설정은 확정일자와 입주 및 전입신고의 요건을 갖춘 것과 비슷한 효력을 갖게 됩니다.

 

전세권을 설정한 임차인은 임대인의 동의 없이 전세권을 양도하거나 전전세를 할 수 있습니다. 확정일자만 받은 경우에는 양도나 전전세에 있어 반드시 임대인의 동의를 얻어야 하지만 전세권 설정 시 임대인의 협력 없이 불가능하며, 확정일자를 받는 것보다 더 큰 비용이 발생합니다.

 

하지만 확정일자는 동사무소 등에서 저렴한 비용으로 계약서만 있으면 임대인의 동의 없이 간편하게 받을 수 있고, 확정일자가 주택임대차보호법상의 보호를 받으려면 날짜를 받는 것 외 전입신고와 실제 거주가 그 요건이지만 전세권은 등기만 설정해 두면 당연히 순위를 보호받게 됩니다. 

3. 전세권 설정등기

1) 전세권 설정등기란?

전세권 설정등기란 전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따라 사용, 수익하기 위해 하는 등기를 뜻합니다.

 

2) 전세권 설정 방법

전세권자와 설정자가 공동으로 가능하며, 전세권 설정자는 임대인으로 등기의무자가 되고 전세권자는 임차인으로 등기 권리자가 됩니다. 전세권 설정 시 전세금과 전세권의 범위를 반드시 기재해야 하고, 존속기간이나 전대 금지사항 등은 특약으로 등기할 수 있습니다. 전세권을 설정할 때 임대인은 등기권리증과 인감증명서, 인감도장, 주민등록초본, 신분증 등이 필요하며 임차인은 임대차 계약서와 주민등록등본, 도장 등이 필요하고 등기 신청서를 작성해 등기소에 접수하셔야 합니다.

 

각 지역의 구청 세무과에서 등록세와 교육세를 냈는지 확인할 수 있는 영수증을 제출해야 하며, 등기소에서 구입한 등기 수입증지도 제출 서류 중 하나입니다. 설정하는데 비용이 발생하며, 보통 등록세는 전세 보증금의 0.2%, 교육세는 등록세의 20%, 증지는 15,000원 정도 발생하게 됩니다. 만약 다래인이 변호사나 법무사인 경우에는 대법원 규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 해 서면을 제출할 수 있습니다.

3) 절차

관할 등기소는 대법원 인터넷등기소, 등기소 소개, 등기소 찾기에서 확인하실 수 있으며 등기소에 신청서를 제출한 후 인터넷등기소 > 등기 열람/발급 > 등기신청 사건 처리 현황에서 부동산의 소재 지번을 입력하면 접수 상황을 확인할 수 있습니다.

4. 전세권설정 해지

1) 전세권설정 해지란?

전세권설정 해지란 전세권이 그 존속기간의 만료 등으로 종료하게 되는 경우 기존의 전세권 설정등기를 말소시키기 위한 등기를 말합니다.

 

2) 전세권설정 해지 방법

전세권 말소등기 시 등기의무자는 전세권자, 등기 권리자는 전세권 설정자이며 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석하여 신청 정보 및 첨부 정보를 적은 서면을 제출하는 방법이 있습니다. 먼저 전세권 말소 신청서와 해지 증서를 작성하고 임대인에게 위임장을 받습니다.

 

그다음은 등록면허세 납부 후 영수필 확인서를 받고 법원 등기소 은행에서 등기신청 수수료를 납부하고 영수필 확인서를 받은 뒤, 이후 말소 신청서와 등록면허세 납부 영수필 확인서, 등기신청 수수료 영수필 확인서와 해지 증서, 임대인 위임장과 등기필증, 신분증을 확인하고 제출하시면 됩니다.

3) 서류 (인터넷 등기소 - http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp)

전세권 말소등기 신청서와 위임장은 대법원 인터넷 등기소에서 다운로드할 수 있으며, 해지 증서는 별도의 증서가 없으므로 건물의 표시와 전유부분 건물 표시, 전세권자에 대한 인적 사항 등에 대하여 직접 작성하면 되고 등기필증은 전세권 설정등기 후 법원 등기소에서 받아 보관하고 계신 서류를 가져가시면 됩니다. 등기신청 수수료는 등기소 은행에 납부하고 확인쇄를 받아도 되며 집에서 인쇄가 가능하시면 인터넷 등기소에서 전자 납부 확인서를 출력하셔도 됩니다.

이상으로 전세권 개념과 설정등기, 해지 방법에 대한 포스팅을 마칩니다. 끝까지 열람 해 주셔서 감사합니다.